【丁權覆核案後】丁花買賣價暴升 直擊元朗500萬爛地連丁權出售 博變千萬豪宅

]高等法院於上月就丁權覆核案頒下判辭，裁定新界原居民於自己土地上建丁屋受《基本法》保障，但以私人協約（Private Treaty Grant）及換地形式（Exchange）取得土地則屬違憲，不屬合法傳統權益。判辭中雖無提及「套丁」，但有提到丁屋政策原意，是供原住民及家人自住。本刊發現，丁權覆核案後，丁權買賣並沒有收歛，而且價格愈搶愈高。有原居民於丁屋未開始興建、未能進行補地價下，透過地產經紀穿針引線，出售「丁花」。該經紀揚言：「有錢就可以買到地同丁權，間屋你想點起就點起。」她帶記者到一幅約1,700呎v-zone地（Village zone），這幅地由一名陳姓原居民於2017年以210萬元買入，現以520萬元連丁權出售；扣除土地買入成本，丁權「作價」超過300萬，相比一年前，升幅逾一倍。
買賣丁花違反地契記者佯裝成買家跟地產經紀陳小姐聯絡，她稱自己從事經紀多年，經驗豐富，更積極分享其見解：「市區如沙田係丁多地少，唔值錢。我哋呢邊（元朗）啲因為丁少地多，所以值錢。」她指丁花價格由300萬至700萬元不等，全需fullpay支付，「偏遠地方就300至400萬，近市區當然貴啲。買完點起都得，有人鍾意上複式或下複式，有啲鍾意分層或者做套房。」她先後向記者介紹兩幅位於元朗崇正新村的v-zone地（Village zone），面積同是1,700呎，售價分別是600萬及520萬元，陳小姐指地主們均已向政府申請興建丁屋。記者曾到現場視察，發現涉事地皮雜草叢生，仍是一片爛地，陳小姐解釋該兩幅地現時仍未獲俗稱「開工紙」的丁屋豁免證書，「係申請咗建丁屋，但政府啲嘢你唔知幾時搞掂，有可能等十年八載。」動工日子遙遙未定，但已引來買家癲價入市，經紀告知其中一幅售600萬元的丁花地，已在記者參觀後一個星期被買走，惟記者於土地註冊處未見有最新買賣紀錄。以全幢2,100呎村屋市價現達近2,000萬計算，如在建屋順利下轉手，連補地價，買家也隨時賺千萬離場。然而，買賣丁花屬違反地契，買賣雙方要承擔極高風險。地政總處有權充公有關土地，買家不會受法律保障，亦不能得到實質業權。丁屋買賣牽涉「三紙」，除了用來證明能展開工程的開工紙外；另有代表工程完成，獲地政驗樓後批出的滿意紙。根據「限制買賣轉讓條款」，業主欲在獲發滿意紙後五年內出售其丁屋，則須向地政總署補回地價，以取得補地價紙。因此，未獲滿意紙的丁屋均無法申請補地價，不能轉售。
丁權價格暴升根據本土研究社《新界套丁研究報告2017》，丁權向來有價有市，並因應各鄉男丁數量以及土地多寡而有所不同，當中錦田「多地少丁」，價格可高達120萬元。另外新田和屏山的丁價由30萬至40萬不等，十八鄉約售60萬至70萬元。地產經紀指，開價520萬元的陳姓地主年約20歲。翻查土地註冊處紀錄可見，其於17年2月，以210萬元買入地段，同年7月向政府申請興建丁屋。短短一年多後，他已經計畫以高價出售丁花；由於建築成本由買家出資，變相陳姓地主只是把地添上丁權，如成功出售，他則可大賺310萬元。按現時安排，地政總署在處理私人農地上興建丁屋的申請時，會要求申請人在法定聲明中，聲明是相關地段的唯一合法註冊業權人。另外，小型屋宇建屋牌照亦要求持牌人保證，從未與一人或多人訂定任何協議，以轉移或其他方式處理相關地段的權利。 律師梁永鏗表示，售賣丁花做法有作出虛假陳述之嫌，「當初地政都係以自用性質，批准原居民建丁屋，但原來丁屋未興建前，你已經想賣，咁涉事者作出嘅聲明有可能係假，如同作出虛假聲明。」買家亦可能要面對刑事責任，梁永鏗續指：「如果於交易文件上，賣家隱晦地同買家指交易嘅事唔可以畀人知道，要喺枱底簽署，枱面仍然係賣家嘅名子，於五年後先轉名的話，咁樣嘅過程就有協助或串謀賣家去欺騙嘅嫌疑。」根據現行法例，串謀詐騙最高刑罰為監禁十四年；而涉事地產經紀也會面對同樣責任，牌照會受到影響。撰文、攝影：財經組


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